投資用不動産のリスクは？ワンルームの資産価値
2021/02/20
皆様こんにちは、武田です。
いつもブログをお読みいただきありがとうございます。
バタバタしており、中々更新がままならなくて心苦しい限りですが、
今日は時間が少し出来たので、不動産のお話をしようかと思います。
案件の解説 目次
投資用不動産のイメージって！？儲かる？
皆様の不動産のイメージはどうでしょうか？
投資未経験者の方は
「何千万も借金するなんて怖い」
投資経験者の方は
「投資の中では、金融資産と違って現物資産なので安心」
上記の２パターンに分かれることが多いかもしれません。
確かにFXや株、暗号通貨といった目に見えないものとは違い、地金や不動産は現物資産です。
つまり、いきなりゼロになったりはしません。
しかし過去、スマートデイズのシェアハウス詐欺（スルガ銀行案件）も大きな話題になりましたね。
現物資産である不動産と言えども詐欺も多い世界です。
どちらも正解と言えるでしょう。
とはいえ、
不動産投資をしている身からすれば、しっかりした観点を持って選べばさほど怖いものではありません。
様々な詐欺案件を見てきた私から、こんなポイントに注意すれば騙されにくいという観点をお伝えしていこうと思います。
不動産投資で失敗しないためのポイントを徹底解説します
①立地
まず大事なことは立地ですね。
「そんなの分かってるわい！」
という方も多いです。
では、どういう立地が良いかはパッと答えられない方がほとんどです。
それもそのはず、そんなに簡単にココがいい！
と言えるものでもないからです。
立地を選ぶにあたって、
「需要」と「供給」
を理解しているかどうかが重要です。
例えば、
「この人口が減少している日本で、流入人口は増えてるし需要は無くならないから絶対、東京都内が良いに決まっておる！特に都心6区！」
と思っていませんか？
確かにそれはその通りです。
正直そんなことは関東圏に住んでいる人なら誰もが簡単に思いつくような考えです。
勿論資産価値は下がりにくくはなります。
しかし、当然価格は高くても売れると不動産会社も売主も考えます。
高値買いしてしまえば、買う側に対してのメリットは薄まってしまい、最悪失敗します。
逆に地方は不動産価格が安いので利回りは高いです。
その分、家賃も安いし人口減少傾向にあるので空室リスクが増します。
でもうまくハマれば都内では考えられない利回りを生み出す場合もあります。
今後開発が行われるような場所や、新駅ができるかもしれないという将来的に資産価値が上昇する可能性のある場所の物件を買うのも目利きが必要です。
途中で頓挫するとか10年以上経つのにまだ工事が進まないとかザラにありますから。
細分化すれば、東京都港区の浜松町の物件と、東京都北区の赤羽の物件のどっちが良いのか？というと・・・
浜松町は都心に住める利便性なので家賃は高く取れるし資産価値は下がりにくいが、物件価格も相当高い。
赤羽は港区と比較すれば家賃が安くしか取れないが、その分物件価格も安いし都内に出易く飲食店も多いので一定の層には人気。
一概にどちらが良いとは言えないですよねw
周辺にまだまだアパートやマンションが建ってきそうかどうかも考慮しなければなりません。
当然ライバルが増えれば価格競争に巻き込まれることになります。
イメージ的に資産価値が下がらなさそうな立地の物件が、必ずしも良い物件かというとそうでもないのがこの【需要と供給】の”妙”なのです。
②中古VS新築 どっちがいい？
これも難しいですね〜。
新築は当然中古よりも価格が高いので利回り商品と考えると、一般的には投資向きなのは中古物件です。
長期的に保有することを考えたり、出口戦略（売却時）を考えると以外に悪くないこともあります。
築古の物件が多いエリアで、新規物件が今後出づらい事が分かれば、希少性が高くなりますので資産価値も期待出来ます。
中古は新築よりも価格は下がっていることが多いので、その分利回りは高かったりしますが、管理費や修繕のことを考慮せねばなりません。
ただ、新築は売主の利益も当然乗っかってます。
当然新築は中古よりも高いので「利回り低っ！」となります。
でも中古は仲介手数料もかかるのでうんたらかんたら・・・
考え出せば迷宮入りですねw
ここでポイントとなるのが「耐用年数」です。
不動産を買う時はほとんどの人が「ローン」を組んで購入します。
現金で購入される人もいますが少数派です。
ではローンを組むとなると借りる先は「銀行」ですね。
銀行はお金を貸す側です。
もし貸した相手が支払いしなくなってしまった場合は、物件を差し押さえて貸した分のお金を回収しなくてはなりません。
その時に「物件に価値が無い」じゃあ話になりませんよねw
そんなことをしてしまった日には
「なんでそんな価値の無い物件なのにこんなに多く貸したんだよ！」
と会社からこっ酷く怒られてしまうでしょう。
それが事件にまで発展したのがスルガ銀行なのですが。
購入する際に築20年のマンションを購入してしまったら？
中身はリノベーションされていて綺麗だったし価格もそこまで高くなかったから・・・
マンションの耐用年数は47年です。
ということは単純計算残り27年ですよね。
あなたは27年ローンが組めたのでまぁ悪く無いでしょう。
しかし、15年保有して売却したいとなったらどうでしょうか？
残りの耐用年数は12年です。つまり次に買いたい人は12年ローンしか組めないことになってしまいます。
つまり以下のような流れから、「後から」リスクが表面化するのです。
耐用年数が短ければ銀行は融資期間を短くせざるを得ない。
↓
購入する人のローンが組める期間が短くなる。
↓
毎月の支払いが上がる＝収支はマイナスになる
↓
売りづらくなる＝資産価値は低い
これを知らないで買ってしまう人がいて、十数年後、売却したい時になって初めてやられた！と気付くのです。
もうその時には販売会社も潰れていて、当時担当した営業マンも転職していますので、「後の祭り」です。
それもあって都内のワンルーム業者は大体が築10年以内の物件を勧めて来る事が多いです。
今の相場だと大体月の収支はトントンかマイナス１万円くらいでしょう（私がリーマンショック後に購入した物件は物件価格が下がっていたのでプラス収支でした。ちょっと自慢ですw）
では月の収支がプラスになっていれば凄いのかというと以下の項目に関係してきます。
③家賃相場
上記の流れからになりますが、月の収支がいくらプラスになっていようが、
不動産を買った時に不動産業者がシミレーションしている家賃設定と、周辺相場の家賃価格が大きく乖離している場合は要注意です。
業者が最初に設定した高め設定の家賃価格に騙されてはいけません。
同じような物件なら家賃が安い方が選ばれるに決まっていますから、需要を考えれば家賃は下げなければならなくなります。
特に新築は高めに設定されていますので、10年、20年、30年経過した周辺のマンションの家賃相場は必ず調べていください。
場所にもよりますが、一般的に建物が古くなっていけば家賃は緩やかに減少していきますので、その辺りの計算も考慮すべきでしょう。
④経費
これが一番見落としがちです。
物件を維持するには様々な経費がかかります。
「固定資産税」「管理費」「修繕費」「リフォーム代」「火災・地震保険料」等がかかってきます。
表面利回りを算出するのは簡単ですが、【実質利回り】から【将来利回り】をしっかり出さなければ意味が無いと私は思っています。
何年後にどのくらいの修繕費がかかって、15年後には水回りのリフォームをするとどのくらいかかる等を把握してますか？
管理費・修繕費の上昇率は？ついでいうと家賃の下落率は？
部屋の大きさや壁紙の面積である程度算出出来ますし、水回りもネットで叩けば大体の相場は分かるので知っておくと良いでしょう。
そこまで計算した上で提案してくれる営業マンは正直多くないと思います。
１棟のアパートやビルであれば自身で管理しますので、管理費や修繕積立金は自分で決めていけます。
スケールメリットを活かして業者と価格交渉もしますからちゃんとすれば抑えられるでしょう。
修繕しなければならないところも部分的に直したりするのも自由です。
しかしワンルームは管理費や修繕積立金は管理組合が管理会社に管理料を払っていくので年々上昇していきます。
管理会社任せになると、管理会社ががっつりバックマージンを貰えるような業者選定をして修繕を依頼することになります。
もちろんその業者に支払う費用も管理費から捻出されますので非常に危険です。
＜不動産投資まとめ＞
さて、細かく精査するとまだまだ項目はありますが、大まかにいうとこんなところでしょうか。
ここまででお分かりの通り、実は不動産は単純な立地や利回りだけではなく、とても奥が深い事が分かっていただけたかと思います。
私からすると「不動産」という堅そうな文字に惑わされず、「水もの」だという認識をしています。
世界中どこを探しても同じ立地の物件など存在せず、時代の変化によって購入のタイミングは流動しますので、比較や選定が非常に難しいのです。
多角的に様々な要因を考慮し、物件選びをする必要がありますので、しっかりとした知識と人脈を駆使する必要があります。
正直、その辺にいる新卒みたいな営業マンはほぼ営業トークは一緒で薄っぺらい話しか出来ません。
でもそれはしょうがないのです。経験も無ければ知識もないわけですから。
マニュアル通りに話している彼らに罪はないです。
勿論後から上司が出て来てクロージングの交渉はされますが、売る為のトークで丸め込まれるのがオチです。
ちなみに私の担当者は不動産業界で20年のキャリアを積んだ人で、
「不動産買いたいんだけど良い物件ない？」と聞くと
「今はないですw」と答えてくれるところです。
買いたい人が目の前にいれば何かしら「良い感じ」のトークを織り交ぜて売らなければならないのが、ノルマを課せられた営業マンでしょう。
しかし本当に顧客のニーズに合った「良い物件」が無ければ売らないという信念を持っている人は中々いないので、信頼出来たということです。
良い物件を持てれば安定的な資産になる不動産。
まぁ余程アウトな物件を摑まされない限りは、神経質になり過ぎなくても、入居してくれて、持ち続ければいつかプラスになりますからw
皆様も是非検討されてみてください＾＾
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